Comparez net de frais : 9 dispositifs, de −1 à +6 % par an
PER, déficit foncier, LMNP, Girardin, FCPI, Sofica, dons, Denormandie, GFI sur une même ligne : rendements réels nets de frais à TMI 30 %, risque en face.
« Combien ça rapporte, vraiment ? » Toute la défiscalisation tient dans cette question, et presque toute la communication commerciale du secteur consiste à ne pas y répondre. On vous montre le taux de réduction, jamais le rendement final ; le gain fiscal en euros, jamais les frais en euros ; l’année de la souscription, jamais l’année de la sortie. Cet article fait le travail inverse : neuf dispositifs, un même contribuable type, des hypothèses écrites noir sur blanc, et pour chacun une fourchette de rendement annuel net de frais et net d’impôt, avec le risque en face. Les chiffres sont volontairement prudents — quand une fourchette hésite, nous retenons le bas. Vous êtes prévenus : plusieurs stars du marché sortent abîmées de l’exercice.
À retenir
- À hypothèses honnêtes, la hiérarchie est claire : déficit foncier, LMNP et PER dominent le classement des rendements nets ; FCPI et Sofica ferment la marche, leurs frais dévorant l’avantage fiscal.
- Le Girardin industriel est un cas à part : 8 à 11 % de gain net en un an, mais un risque de reprise totale qui interdit d’y voir un placement — c’est une opération de trésorerie fiscale risquée.
- Les dons ne sont pas un placement du tout : rendement de −25 % à −34 % par construction. Nous les incluons parce qu’on vous les vend parfois comme de la « défisc » — c’est de la générosité subventionnée.
- Le rendement d’un dispositif se joue d’abord sur les frais et la qualité de l’actif, ensuite seulement sur le taux de l’avantage : 25 % de réduction ne compensent jamais 35 % de frais cumulés.
- Aucun dispositif de ce tableau n’est « sûr » : chaque ligne porte un risque réel — marché, locatif, requalification, illiquidité — que le rendement doit rémunérer.
La méthodologie, sans laquelle tout tableau ment
Un comparatif de rendements ne vaut que par ses hypothèses. Voici les nôtres, intégralement.
Le contribuable type : célibataire ou couple à TMI 30 % — le cœur de cible de la défiscalisation, entre 30 000 € et 85 000 € de revenu imposable par part. Quand la TMI change radicalement le résultat (PER, déficit foncier), nous l’indiquons : à TMI 41 %, les mécanismes de déduction gagnent environ un tiers d’efficacité fiscale ; à TMI 11 %, ils la perdent presque toute. Les réductions (Girardin, FCPI, Sofica, dons, Denormandie, GFI), elles, valent le même montant à toutes les TMI — c’est la différence structurelle entre déduction et réduction, à laquelle s’ajoute le crédit, restituable, absent de ce comparatif.
Le rendement affiché est un taux annualisé net : gains locatifs ou financiers, plus avantage fiscal, moins tous les frais (entrée, gestion, notaire, comptabilité, travaux non valorisés), moins la fiscalité de sortie, rapportés au capital réellement décaissé et à la durée réelle de blocage — pas à la durée de la plaquette. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont comptés partout où ils s’appliquent.
Les fourchettes couvrent le scénario médian prudent (bas de fourchette) et le scénario favorable réaliste (haut). Les scénarios catastrophes (perte locative totale, requalification, faillite) ne sont pas dans la fourchette : ils sont dans la colonne risque, et ils arrivent.
Le plafonnement global de l’article 200-0 A s’applique aux réductions du tableau (10 000 €, ou 18 000 € pour Girardin et Sofica) — le détail est dans notre guide du plafonnement. PER, déficit foncier, LMNP et dons y échappent.
Le tableau maître : 9 dispositifs, une seule ligne de vérité chacun
| Dispositif | Nature fiscale | Ticket type | Blocage réel | Rendement annuel net estimé (TMI 30 %) | Risque principal |
|---|---|---|---|---|---|
| Déficit foncier | Déduction/imputation | 30–150 k€ travaux | 6–10 ans (3 ans mini post-imputation) | 3,5 à 6 % | Locatif, chantier |
| LMNP réel | Régime d’assiette (amortissements) | 100–300 k€ | 8–20 ans | 3 à 5 % | Locatif, revente post-réforme |
| PER | Déduction | 5–35 k€/an | Jusqu’à la retraite | 2,5 à 5 % (selon supports) | Marchés, tunnel, fiscalité de sortie |
| Denormandie | Réduction 12/18/21 % | 150–300 k€ | 6–12 ans | 2 à 4,5 % | Marché des villes moyennes, travaux |
| GFI (forêt) | Réduction + régimes forestiers | 5–50 k€ | 8–15 ans | 1 à 3 % | Tempête, incendie, illiquidité |
| Girardin industriel | Réduction one-shot | 10–40 k€ | ~1 an (+5 ans de risque) | 8 à 11 % one-shot, non annualisable | Reprise totale de l’avantage |
| Sofica | Réduction jusqu’à 48 % | 5–18 k€ | 6–10 ans | 0 à 2,5 % | Perte en capital quasi systématique |
| FCPI / FIP | Réduction 18/25 % | 5–24 k€ | 8–10 ans | −1 à +3 % | Perte en capital, frais |
| Dons | Réduction 66/75 % | libre | — | −25 à −34 % (par construction) | Aucun : c’est un don |
Les fourchettes, sur une seule échelle
Ce tableau est la photographie la plus honnête que nous sachions produire. Détaillons maintenant chaque ligne, car les fourchettes cachent des mécaniques très différentes.
Les fondations : déficit foncier, LMNP, PER
Le déficit foncier prend la tête du classement, et ce n’est pas un hasard : c’est le seul dispositif où l’avantage fiscal s’applique à un taux composite de 47,2 % (TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur les charges imputées sur les revenus fonciers, sans frais d’intermédiation obligatoires ni plafonnement global. Hypothèses : immeuble ancien avec 40 % de travaux, imputation de 10 700 € sur le revenu global la première année, solde sur les revenus fonciers, loyers de marché, vacance de 5 %. L’économie fiscale rehausse le TRI de l’opération de 1,5 à 2,5 points ; un projet correct en zone tendue sort entre 3,5 et 6 % nets. Le risque est celui de tout bailleur (impayés, chantier qui dérape, taxe foncière qui galope) ; la contrainte de location nue trois ans après la dernière imputation verrouille la sortie. À TMI 41 %, le taux composite passe à 58,2 % : c’est le meilleur rendement fiscal accessible en France sans acheter de produit.
Le LMNP au réel ne réduit pas votre impôt : il empêche l’impôt de naître, via l’amortissement du bien qui neutralise les loyers imposables pendant dix à quinze ans. Rendement locatif net de charges de 4 à 5,5 % quasiment défiscalisé pendant la détention, d’où notre fourchette de 3 à 5 % après frais de gestion, comptabilité (obligatoire au réel) et CFE. La réforme actée en 2025 — réintégration des amortissements dans la plus-value de cession — ampute le rendement de cycle complet de 0,5 à 1 point pour qui revend ; la détention très longue ou la transmission neutralisent l’essentiel du choc, comme l’explique notre analyse de la réforme LMNP. Risque : locatif classique, plus la dépendance au régime — une assiette réformée une fois peut l’être deux.
Le PER est une déduction pure : 10 000 € versés à TMI 30 % rendent 3 000 € immédiatement, mais le capital est enfermé jusqu’à la retraite et la sortie est imposée (le capital au barème, les gains au PFU). Le rendement net dépend donc de trois variables : la performance des supports (nous retenons 3 à 5 % pour une gestion équilibrée après frais de contrat — comparez-les, ils varient du simple au triple), le différentiel de TMI entre l’activité et la retraite, et la durée de capitalisation de l’impôt différé. À TMI constante 30 %/30 %, l’avantage réel est la capitalisation sur l’impôt différé : +0,5 à +1 point par an par rapport au même placement taxé. Si la TMI tombe à 11 % à la retraite, l’écart devient massif. Notre fourchette de 2,5 à 5 % suppose des frais de contrat raisonnables — le détail complet est dans notre guide du PER.
Le sprinter : Girardin industriel
Le Girardin ne rentre dans aucune case : vous versez environ 90 à 92 € en année N pour une réduction de 100 € en N+1 — un gain one-shot de 8 à 11 % en un an, à condition de payer assez d’impôt (le dispositif vit sous le plafond spécifique de 18 000 €, avec la pondération à 34/44 % qui démultiplie sa capacité). Pourquoi ne figure-t-il pas en tête du classement ? Parce que ce n’est pas un rendement annualisable (l’opération se rejoue chaque année, sans capitalisation), et surtout parce que le risque est d’une nature unique dans ce tableau : en cas de défaillance de l’exploitant ultramarin ou de non-conformité du montage pendant cinq ans, la réduction est reprise en totalité, transformant +10 % en −100 % de la mise. La sélection du monteur, les assurances et la diversification des opérations font tout ; notre audit complet détaille la grille de lecture. Verdict : réservé aux impôts à cinq chiffres, en pleine conscience, jamais en produit d’appel.
Les produits à frais : FCPI, Sofica, GFI
Les FCPI et FIP cumulent une réduction de 18 à 25 % (au prorata du quota d’investissement — le taux réel est souvent inférieur au taux affiché) et 30 à 40 % de frais sur une vie de fonds de 8 à 10 ans. Les performances moyennes hors avantage fiscal, documentées par les études publiques, sont négatives sur la plupart des générations. Résultat net médian, réduction comprise : autour de +1 % par an ; les mauvais millésimes détruisent du capital malgré la réduction, les bons dépassent 4 %. Notre fourchette de −1 à +3 % n’est pas une provocation, c’est l’arithmétique développée dans notre audit FCPI/FIP. Un dispositif où le scénario médian ne bat pas le livret A pour dix ans de blocage total ne rémunère pas son risque — point.
Les Sofica offrent le plus beau taux du marché (jusqu’à 48 % avec les engagements renforcés, sous la tranche majorée de 18 000 €) sur l’actif le plus destructeur de valeur du marché : le financement de la production audiovisuelle rend historiquement 60 à 85 % du capital après 6 à 10 ans. Faites le calcul : −20 % de capital + 48 % de réduction ≈ +25 % sur 7 ans, soit 0 à 2,5 % par an. C’est le dispositif le plus honnête du segment « produits » : tout le monde sait que le capital fondra, la réduction est calibrée pour compenser un peu plus que la fonte. On y souscrit pour boucler un plafond à 18 000 € déjà saturé par ailleurs — pas pour s’enrichir.
Les GFI (groupements forestiers d’investissement) combinent une réduction à la souscription (18 à 25 % selon les fenêtres en vigueur), un rendement forestier structurellement faible (1 à 2 % de coupes et fermages, avant frais de gestion de 1 à 1,5 %), et des avantages patrimoniaux annexes sérieux : exonération d’IFI sous conditions, abattement de 75 % sur les droits de transmission. En pur rendement annuel : 1 à 3 %, illiquidité forte, risques physiques réels (tempêtes, incendies, scolytes) partiellement assurables. C’est un actif de transmission et de diversification décorrélée, pas un moteur de performance — le classer en « défisc rendement » est déjà une erreur de casting.
L’immobilier fléché : Denormandie
Successeur de fait du Pinel pour l’ancien rénové, le Denormandie accorde 12, 18 ou 21 % de réduction (engagement 6, 9 ou 12 ans) sur un investissement plafonné à 300 000 €, à condition de réaliser au moins 25 % de travaux et de louer sous plafonds de loyers dans des communes éligibles — typiquement des villes moyennes. Hypothèses : rendement locatif brut 4,5 %, loyer plafonné 10 % sous le marché, travaux tenus, vacance 6 %, revente à prix d’achat corrigé de l’inflation locale. La réduction ajoute environ 1,5 point de TRI ; net de tout : 2 à 4,5 %. La variable décisive n’est pas fiscale : c’est la trajectoire immobilière de la ville choisie. Un Denormandie dans une ville qui se repeuple vaut mieux que son taux de réduction ; dans une ville qui se vide, aucune réduction ne rattrape la décote à la revente. L’histoire du Pinel — dont les derniers millésimes, achetés pour le taux, revendent mal — est la leçon à retenir ici.
Le cas à part : les dons
Un don de 100 € coûte 34 € (régime général à 66 %) ou 25 € (dispositif Coluche à 75 %, dans son plafond). Rendement : −25 à −34 %, immédiatement, définitivement. Nous l’écrivons sans ironie : le don est le seul dispositif de ce tableau sans frais cachés, sans risque de reprise, hors plafonnement global, et dont « la perte » est exactement ce que vous avez choisi de financer. Il figure ici pour une seule raison : qu’aucun tableau comparatif ne vous laisse croire qu’on « gagne de l’argent » en donnant, et qu’aucun vendeur ne range la générosité dans la colonne des placements. Optimiser ses dons — taux majorés d’abord, étalement, report — relève d’un autre mode d’emploi.
Ce que le classement enseigne vraiment
Trois lois se dégagent, qui valent pour tout dispositif présent et futur.
Première loi : les frais mangent les taux. Les trois derniers du classement (FCPI, Sofica, et le Denormandie mal situé) sont ceux où des intermédiaires prélèvent 25 à 40 % de la mise sur la durée. Les trois premiers (déficit foncier, LMNP, PER bien choisi) sont ceux où l’on peut opérer quasiment sans intermédiation. La corrélation n’est pas un hasard : l’avantage fiscal attire les frais comme la lumière attire les papillons, et le taux de réduction finance le distributeur avant le contribuable.
Deuxième loi : les déductions battent les réductions quand la TMI monte. À TMI 30 %, l’écart entre le haut et le bas du tableau est déjà net ; à TMI 41 ou 45 %, les mécanismes d’assiette (déficit foncier à 58,2 % composite, PER, amortissements LMNP) creusent encore l’écart, tandis que les réductions restent figées à leur taux facial. Le barème est la table d’orientation de toute stratégie.
Troisième loi : le risque ne disparaît jamais, il se déplace. Locatif pour l’immobilier, marché pour le PER, reprise pour le Girardin, capital pour les fonds, régime fiscal pour le LMNP. Un tableau de rendements sans colonne risque est un mensonge par omission. Tout dispositif présenté comme « sans risque » doit déclencher chez vous le réflexe inverse de la signature.
Notre synthèse
Net de frais, net d’impôt, net d’illusions : la défiscalisation française rapporte entre −1 et 6 % par an selon le véhicule, plus un cas spécial à deux chiffres one-shot (Girardin) payé en risque de reprise, et un cas hors catégorie (dons) qui n’a jamais prétendu rapporter. La hiérarchie récompense systématiquement les mécanismes d’assiette sans intermédiaire (déficit foncier, LMNP, PER) et sanctionne les produits packagés dont les frais cumulés excèdent l’avantage fiscal. Rien de tout cela n’est une raison de ne rien faire : à TMI 30 %, un contribuable qui combine PER dimensionné, déficit foncier s’il est bailleur et dons optimisés capte plusieurs milliers d’euros d’avantages annuels sans acheter un seul produit de décembre. C’est une raison de faire dans l’ordre : l’actif d’abord, les frais ensuite, le taux de réduction en dernier. Le fisc subventionne beaucoup de choses ; il ne subventionnera jamais un mauvais placement au point d’en faire un bon.