Le report du déficit foncier : dix ans, et pas sur n'importe quel revenu
Brève : ce que devient la fraction de déficit qui dépasse 10 700 €, et pourquoi elle vaut plus cher que la première.
Tout le monde retient le chiffre de 10 700 €. Presque personne ne sait ce que devient l’excédent.
Les deux étages. En location nue au régime réel, quand les charges dépassent les loyers, le déficit se répartit en deux fractions distinctes.
La première, plafonnée à 10 700 € par an, s’impute sur le revenu global : salaires, pensions, revenus de toute nature. Son rendement fiscal est exactement votre TMI, et rien de plus.
La seconde, l’excédent, ne touche pas au revenu global. Elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Et c’est là que le calcul change de nature.
Pourquoi la seconde vaut plus cher. Un revenu foncier supporte la TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux. Un euro de déficit reporté qui vient effacer un euro de revenu foncier futur économise donc les deux. En TMI 41 %, cela représente 58,2 % contre 41 % pour la fraction imputée sur le revenu global.
La condition, souvent oubliée. Ce report suppose d’avoir des revenus fonciers dans les dix ans. Un bailleur qui vend son dernier bien locatif deux ans plus tard perd le stock de déficit non consommé. Le calibrage des travaux se fait donc avec le calendrier de détention sous les yeux, pas seulement avec le devis.
Un point d’affectation. Les intérêts d’emprunt s’imputent en priorité sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Deux chantiers financés différemment ne produisent pas le même déficit imputable.
La mécanique complète, TMI par TMI, figure dans notre dossier sur le déficit foncier. Pour situer votre taux marginal avant tout arbitrage, voir calculer sa TMI. Et pour vérifier que ce levier ne consomme pas votre plafond, le point sur le plafonnement à 10 000 €.